Impactos Reforma Tributaria Terrenos y Casas

Cómo y cuántos impuestos se pagan al vender una casa o propiedad

Si quiero vender un terreno en cinco mil UF y me costó dos mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

El impuesto se pagará sobre la ganancia de capital; es decir, respecto de las tres mil UF que la persona gane por la venta de este terreno. El impuesto a pagar se calcula sobre el global complementario que le corresponda a la persona, según sus rentas.

Según el protocolo, no se paga IVA por la venta de terrenos.

En 2008 compré una casa en la playa en tres mil UF y la venderé en 13 mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

La ganancia derivada de esta venta excede las ocho mil UF que pone como límite exento el protocolo. Por lo tanto, el vendedor deberá pagar impuestos por este excedente, es decir, por dos mil UF.

Hay dos formas de calcular el impuesto a pagar. La primera es obtener el promedio de las tasas del impuesto global complementario del vendedor durante los últimos seis años y aplicar esa tasa promedio a la venta. Suponiendo que el promedio de tasas es de 23%, si se aplica ese porcentaje sobre las dos mil UF, se deberá pagar un impuesto de 460 UF por la venta de la casa.

La segunda modalidad es acogerse a una tasa única de 10%. En el ejemplo, se debería pagar el 10% de las dos mil UF, esto es, 200 UF, lo que resulta más conveniente que la opción anterior.

En cualquier caso, la venta de la casa generará un aumento en la carga impositiva del vendedor. Si se trata de una persona que gana $44 millones al año, $3,6 millones al mes, su global complementario es de 23% y paga cerca de $4,3 millones en impuestos anuales. Pero con la venta de su casa, la persona inmediatamente "salta" del tramo del 23% de su global complementario al 35%, tramo máximo después de la reforma tributaria.

Si quiero vender mi casa en la playa, una herencia de mis padres, que costó tres mil UF, en 13 mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

La ganancia derivada de esta venta es de 10 mil UF y, como ya se ha dicho, están exentas ocho mil UF, por lo tanto se debe pagar impuestos por las dos mil UF restantes. Pero, como es una herencia, el vendedor puede comprobar que en su momento canceló el impuesto a la herencia por la parte que le tocó de la casa y este pago se usará como crédito del impuesto que ahora le toca pagar por la venta.

Si el vendedor es hijo único, pagó el impuesto por la herencia completo. Suponiendo que por sus rentas, el vendedor se ubica en el tramo del 23%, por la venta de la casa debe pagar $1,8 millón ese mes, siendo que el mes anterior pagó casi $220 mil en impuestos. ¿La razón? Por esta venta, el contribuyente pasó del tramo del global complementario del 23% al del 40% hoy vigente (máximo que será rebajado a 35% con la reforma). Sin embargo, a esta cifra hay que restarle lo que ya canceló por impuesto a la herencia.

Hay una segunda opción, que es la de acogerse a una tasa única del 10%. En este caso, el 10% de las dos mil UF no exentas de impuestos son 200 UF. A esta suma se debe restar lo ya cancelado por impuesto a la herencia pagado. No obstante, hay expertos que todavía esperan más precisiones sobre este punto. Juan Pablo Cabello asegura: "No hay claridad sobre cómo operaría este crédito".

En 1995 compré una casa en la playa en tres mil UF y la venderé en 10 mil UF, ¿cuánto debo pagar en impuestos?

En este ejemplo, la casa que quiero vender tiene más de 10 años, por lo tanto, el cálculo del impuesto a pagar se debe estimar con las normas actuales de la Ley de Impuesto a la Renta y no con el sistema que propone el protocolo. Así, el vendedor no pagará impuestos por la venta de esta casa, porque actualmente el dinero derivado de este tipo de operaciones es considerado un ingreso y no una renta. Esto sucederá con todos los bienes raíces que hayan sido adquiridos con 10 años de anterioridad al 2014.

Si en 2015 compraré una casa DFL2 por la que pediré un crédito hipotecario de10 mil UF, ¿cuánto pagaré por impuesto de Timbres y Estampillas?

Hoy, el impuesto de Timbres y Estampillas es 0,4% del crédito hipotecario, pero para las viviendas DFL2 tiene una rebaja del 50%. Con esto, en los hechos las personas pagan por este concepto 0,2% del crédito hipotecario. Es decir, si mi crédito es de 10 mil UF pago 20 UF por este impuesto.

La primera propuesta de la reforma tributaria, antes del protocolo, duplicaba el impuesto de Timbres y Estampillas, del actual 0,4% a 0,8% y mantenía la rebaja del 50%. Es decir, se aspiraba a que las personas pagaran un impuesto de 0,4%. Pero el protocolo echó pie atrás a esta propuesta y estableció un impuesto de 0,8%, pero con una rebaja en 75%, dejándolo en 0,2%.

¿Cómo me afectael IVA de la construcción para viviendas de hasta dos mil UF con un tope de hasta 225 UF de crédito?

El llamado IVA de la construcción es un beneficio que se entrega a las constructoras, que pagan un IVA cercano a 7%. Hoy este beneficio rige para viviendas con un valor de hasta 4.500 UF y tiene un tope de 225 UF de crédito por vivienda. Sin embargo, el primer borrador de la reforma tributaria acotaba este beneficio para viviendas de hasta dos mil UF, con un crédito de 100 UF. El protocolo echa pie atrás y deja el crédito nuevamente en 225 UF. Los expertos proyectan que el precio de las viviendas de hasta dos mil UF se debería mantener.

Si con mi marido tenemos dos casas compradas en 2008, una en la playa a mi nombre y otra en Santiago a nombre de él no tenemos separación de bienes, queremos vender ambas viviendas, y obtendremos una ganancia total de 10 mil UF, ¿cuánto pagamos en impuestos?

En el caso de que cada uno de los cónyuges trabaje y puede demostrar su renta, no pagarían impuestos por estas ventas porque por sí solas ninguna de las dos enajenaciones arroja ganancias que excedan las ocho mil UF exentas de impuestos.

Si es que solo uno de los cónyuges trabaja o el otro cónyuge no puede acreditar su renta, se presume que el cónyuge que trabaja debería pagar impuestos por los dos. Tal como en los ejemplos anteriores, los impuestos se pagarán por las dos mil UF no exentas y de acuerdo al tramo del global complementario en el que se ubique el contribuyente. Al igual que otros ejemplos, los expertos advierten que estas situaciones se aclararán cuando salga la ley o reglamento.

En 2008 compré una casa en la playa en tres mil UF y la venderéen siete mil UF, ¿cuánto tendré que pagar en impuestos?

El vendedor no paga impuestos por esta venta, pues la ganancia será de cuatro mil UF y, según el protocolo de acuerdo, las ventas menores a las ocho mil UF no pagan impuestos.

Un punto importante que hay que considerar antes de vender es cómo se comprobará que la casa en venta costó las mencionadas tres mil UF. El protocolo habla de tres herramientas: el avalúo fiscal vigente al 1 de enero de 2017; valor de compra actualizado más las mejoras que hayan aumentado el valor del inmueble; el valor de mercado "acreditado fehacientemente" por el contribuyente a la fecha de la publicación de la ley.

¿Cuál es el mecanismo más conveniente? "Al vendedor siempre le convendrá que el costo de su vivienda sea el mayor, para evitar que la diferencia de la compra-venta supere las ocho mil UF, que es lo exento de impuestos".

La opción de acreditar el valor de las mejoras que haya tenido el inmueble podría ser compleja, pues podrían requerirse boletas que especifiquen que la mejora realizada fue para la vivienda en venta.

La ley debería detallar a qué se refiere con la opción de "acreditado fehacientemente" al aludir la alternativa del valor de mercado de la propiedad. ¿Bastará un tasador? ¿Deberá estar inscrito en algún tipo de registro? Son dudas que el documento final debería despejar.

También se debería aclarar qué es lo que entiende por bien raíz, dice Rodrigo Benítez. Esto, porque en el capítulo "Vivienda" del protocolo se habla de la enajenación de bienes raíces, no de viviendas y, entonces, se mezclan dos conceptos distintos y con efectos tributarios distintos.